Bonn (kf). Wohnungseigentum ist aktuell heiß begehrt. Es gilt als sichere Geldanlage in unsicheren Zeiten, als Schutz gegen Mietanstieg, als Altersvorsorge. Doch wer beim Finanzierungskonzept nur den Kaufpreis und die Belastung durch Tilgung und Zinsen im Blick hat, kann leicht in eine Kostenfalle geraten, warnt der Verbraucherschutzverband „wohnen im eigentum“. „Interessenten sollten vor dem Kauf alle Informationsmöglichkeiten ausschöpfen“, rät Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.
Nach dem Beurkundungsgesetz sollen Käufer den Entwurf des notariellen Kaufvertrags zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen, Das ist die letzte Chance für die Prüfung des Kaufobjekts. Dann müssen sie allerdings mehr tun als den Vertrag zu lesen und prüfen, denn der sagt nichts über die möglichen finanziellen Folgerisiken des Kaufs.
Basisinformationen enthält die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, das ist gewissermaßen die Verfassung der Eigentümergemeinschaft. Falls sie nicht dem Notarvertrag beigefügt ist, sollten Interessenten sie vom Verkäufer verlangen. Dort finden sich so grundlegende Informationen wie die Kostenverteilungsschlüssel oder ob etwa für die Sanierung von Balkonen oder Fenstern der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft aufzukommen hat.
Tagesordnungen und Protokolle sichten
Käufer sind an Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden. Nur wenn sie diese kennen, können sie die finanziellen Folgelasten des Kaufs abschätzen. Bei Sanierungen älterer Wohnanlagen kann es hier um fünfstellige Beträge gehen. Die Führung der Beschluss-Sammlung ist Aufgabe des Verwalters. Der Käufer hat dort kein Einsichtsrecht, aber der Verkäufer kann ihm die Beschlüsse beschaffen.
Selbst wenn es dazu noch keine Beschlüsse gibt, können Sanierungen oder Modernisierungen anstehen. Wichtige Hinweise dazu geben Tagesordnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Sie zeigen, ob solche Maßnahmen diskutiert wurden und deshalb mit ihnen zu rechnen ist. Auch diese Unterlagen hat der Verkäufer oder kann sie ohne Probleme bei der Verwaltung beschaffen.
Wichtig ist auch die Information über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung. Diese dient zur Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen. Je größer sie ist, desto weniger müssen die Eigentümer im Ernstfall als Sonderumlage zusätzlich zum laufenden Hausgeld aufbringen. Eine hohe Rückstellung rechtfertigt einen höheren Kaufpreis für die Wohnung.
Zu prüfen ist auch, ob in der Wohnungseigentumsanlage ein Eigentümer – oft ein Investor, aber auch ein Mietpool – die Mehrheit besitzt. Er kann dann allein darüber entscheiden, wann notwendige Sanierungen durchgeführt werden – oder diese blockieren, was zu Verwahrlosung und Wertverfall der Anlage führen kann. Der Kaufinteressent muss sich in einem solchen Fall klar darüber sein, dass der Mehrheitseigentümer seine Wohnungen jederzeit als Paket verkaufen kann – und dann ist die Geschäftspolitik womöglich eine andere. Deshalb ist grundsätzlich eher vom Kauf einer Wohnung in solchen Anlagen abzuraten.
Ein wesentlicher Punkt ist das Hausgeld, das für die Nebenkosten gezahlt werden muss. Es wird in der Regel monatlich fällig, seine Höhe ist neben der Tilgung des Kaufpreises die wichtigste Dauerbelastung. Es umfasst Betriebskosten für Wasser/Abwasser, ggf. Heizung, Straßenreinigung, Müllentsorgung und anderes, dann Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Käufer sollten sich nicht nur die monatliche Höhe nennen lassen, sondern auch die letzten Jahresabrechnungen einsehen. Gab es häufig erhebliche Nachzahlungen, müssen sie das bei der Kalkulation berücksichtigen. Größere Hausgeldrückstände sind ein Alarmzeichen, das jeden einzelnen Eigentümer betrifft. Die Information darüber kann der Verkäufer geben.
