Berlin (kf). Auch in Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt worden ist, können bei einer Neuvermietung die Mieten weiterhin frei vereinbart werden. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) hin. Die Kappungsgrenze gilt nur bei einer Erhöhung der vereinbarten Miete, nicht aber beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Nach Ansicht des Verbandes ergibt sich aus den Verordnungen zur Kappungsgrenze nicht, dass in den betreffenden Gemeinden die 20 Prozent Grenze des § 5 WiStG einzuhalten ist.

Hintergrund ist, dass einige Bundesländer in den vergangenen Monaten Verordnungen erlassen haben, um die Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent herabzusetzen. Grundlage ist die Mietrechtsreform 2013. Die Länder Berlin und Hamburg sowie das Land Bayern für die Stadt München haben dabei das gesamte Stadtgebiet zum Mangelgebiet erklärt.

Nun versuchen die betreffenden Gemeinden, den Eindruck zu erwecken, dadurch sei auch bei einer Neuvermietung die Höhe der Mieten gedeckelt. Sie argumentieren, durch die betreffende Verordnung sei „amtlich festgestellt“, dass im gesamten Stadtgebiet ein außerordentlicher Wohnraummangel vorliege. Damit sei die Regelung des § 5 WiStG anzuwenden. Nach dieser Vorschrift handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er das geringe Angebot an Wohnungen ausnutzt, und eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt.

„Zwischen der Verordnung über die Kappungsgrenze und § 5 WiStG besteht jedoch kein Zusammenhang“, stellt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD fest. Wie der Bundesgerichtshof bereits in zwei Urteilen entschieden hat, findet § 5 WiStG nur dann Anwendung, wenn der Mieter im Einzelfall nachweist, dass im gesamten Stadtgebiet Wohnungsmangel herrscht (AZ: VIII ZR 190/03 und AZ: VIII ZR 44/04). Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Die Verordnung zur Kappungsgrenze reiche als Nachweis nicht aus. Die Voraussetzungen für die Anwendungen für § 5 WiStG sind nur erfüllt, wenn der Mieter keine Ausweichmöglichkeit hat und deshalb auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen ist.

Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. „Legt der Mieter aus persönlichen Gründen unbedingt Wert auf eine bestimmte Wohnlage, rechtfertigt dies keine Anwendung des § 5 WiStG“, erklärt Schick.